Så förbereder ni upphandlingen av trapphusrenovering i BRF

En välplanerad upphandling minskar störningar, sänker risker och ger ett trapphus som håller över tid. Här får ni en konkret checklista från behovsanalys till besiktning, med fokus på materialval, kvalitet och säkerhet. Målet är att styrelsen ska kunna fatta tydliga beslut och jämföra anbud på lika villkor.

Trapphusets roll och vad en renovering ofta omfattar

Trapphuset är byggnadens ansikte utåt, utrymningsväg och daglig transportsträcka. Renoveringsbehov uppstår ofta genom slitage, fuktskador, sprickor i puts, brand- och tillgänglighetskrav samt omodern belysning och skyltning. Vanliga åtgärder är målning av väggar och tak, renovering av sockel och trappräcken, golvåtgärder, dörr- och listbyte, belysningsuppgradering och ny skyltning.

En upphandling bör omfatta både ytskikt och funktioner: måleri, golv, el/belysning, skyltar, eventuellt lås/porttelefon, samt åtgärder för brandsäkerhet och tillgänglighet. Genomtänkta val här ger ett robust och lättskött trapphus.

Kartlägg nuläget: besiktning och risker

Börja med en statusbesiktning. Dokumentera skador, fuktindikationer, sprickor, löst underlag, missfärgningar och ljudproblem. För äldre hus, planera provtagning för farliga ämnen. Asbest kan finnas i fix, spackel och golvmattelim; PCB i fogar; blymönja på metallräcken. Identifiera också brandcellsgränser, utrymningsskyltning och dörrars brandklass.

• Kontrollera underlag: putsens hållfasthet, tidigare färgtyper, fukt i väggar och sockel.
• Granska el och belysning: ledningsdragningar, armaturers skick, nödbelysning och styrning.
• Notera tillgänglighet: kontrastmarkering i trappor, ledstänger, tydliga våningsskyltar.
• Riskinventera: farliga ämnen, dammspridning, utrymningsvägar under byggtid.

Sätt ramarna: omfattning, teknik och materialval

Besluta vad som ska göras och till vilken nivå. Välj färgsystem och material som tål städning och dagligt slitage. Förklara termer i besluten: ytskikt (det yttersta lagret), glans (hur blank färgen är), NCS-kulör (standardiserad kulörkod), sockel (nedre robust väggdel som tål stötar).

• Väggar och tak: vattenburen akrylatfärg med tvättbar yta, ofta högre slitstyrka vid entréplan. Överväg stöttålig väggsockel och hörnskydd.
• Trappor och golv: slipning/lagning, epoxi- eller polyuretanbeläggning i utsatta zoner, alternativt klinker eller terrazzo i entré.
• Räcken och metall: rostskydd och täckmålning, kontrollera infästningar och höjd.
• Belysning: energieffektiva LED-armaturer, god ljusnivå och jämnhet, närvarostyrning och nödbelysning.
• Brandsäkerhet och utrymning: ytskikt och produkter som uppfyller BBR-krav för utrymningsvägar, tydliga och beständiga skyltar, rätt brandklass på dörrar mot trapphus.
• Tillgänglighet: kontrastmarkering på första och sista trappsteg, greppvänliga ledstänger, läsbar skyltning.

Fastställ ambitionsnivå för städbarhet och underhåll. En nedre väggzon i tåligare glans och kulör minskar märken från barnvagnar och möbler. Ta fram ett kulör- och materialprogram med provytor i trapphuset innan beslut.

Gör ett tydligt förfrågningsunderlag

Ett komplett underlag gör anbud jämförbara och minskar ÄTA (ändrings- och tilläggsarbeten). Använd gärna AMA Hus som struktur för tekniska beskrivningar, men skriv enkelt och tydligt.

• Administrativa föreskrifter (AF-del): entreprenadform (utförande, AB 04, eller total, ABT 06), tider, kommunikation och ansvar.
• Omfattning och mängder: rumsförteckning, m² vägg/tak/golv, antal räcken, dörrar, skyltar och armaturer.
• Teknisk beskrivning: underarbete, spackling, spärrgrund, skikttjocklek, färgtyp och glans, kulörer (NCS), fog- och golvsystem, armaturkrav och styrning.
• Krav på miljö och inomhusmiljö: låga emissioner (VOC), dokumentation av materialval.
• Provytor och mockup: minst en provsträcka för godkännande före full produktion.
• Bygglogistik: skydd av golv och räcken, dammavskiljning, transportvägar, avfallshantering.
• Besiktning och egenkontroller: mallar, fotodokumentation och toleranser (täckning, jämnhet, färgjämnhet).

Bifoga planritningar, foton, kulörprogram och eventuella åtgärdslistor från statusbesiktningen. Skriv hur boendeinformation ska ske och hur entreprenören hanterar klagomål under produktionen.

Planera genomförandet: störningar, tidsplan och arbetsmiljö

Störningarna blir mindre med en realistisk tidplan och tydlig boendekommunikation. Säkerhet för boende och yrkesarbetare kommer först. Entreprenören ska ta fram arbetsmiljöplan och utse ansvariga. Se till att utrymningsvägar hålls öppna och att provisorier fungerar.

• Tid och etapper: renovera ett trapphus i taget, planera avstängningar av hiss, och lägg bullrande arbeten på dagtid.
• Boendekommunikation: veckobrev i porten, avisering i förväg vid avstängningar, kontaktväg för frågor.
• Damm och buller: dammslussar, undertryck med luftrenare vid slipning, punktutsug och dammfri städning.
• Skydd: täckning av golv och räcken, avspärrningar, fallskydd vid schakt, brandsläckare på plats.
• Farliga ämnen: säker hantering och särskilda rivningsmetoder vid asbest/PCB/bly, med intyg efter utfört arbete.
• Provisorier: belysning under byggtid, skyltning av tillfälliga gångvägar, ren hållning av entré.

Följ upp tidplanen med enkla byggmöten och klara beslutsvägar. Dokumentera ändringar och godkännanden skriftligt.

Säkerställ kvalitet: kontrollpunkter och uppföljning

Definiera kontrollpunkter innan start. Be om egenkontroller och foton på dolda moment, och följ upp med oberoende besiktning. Kvalitet syns i underarbetet: rena, fasta underlag, rätt spackling och jämn täckning.

• Underarbete: borttagning av löst material, rätt typ av grundning, fuktmätning vid behov.
• Provytor: kulör, glans och struktur godkänns i verklig belysning innan full produktion.
• Måleri: jämn täckning utan rinningar och synliga skarvar, skarpa avgränsningar, rätt glans i respektive zon.
• Golv och trappor: vidhäftningstest för beläggningar, halkklass där det behövs, jämna skarvar.
• El/belysning: ljusnivåer, funktionsprov av närvarostyrning och nödbelysning, korrekt märkning.
• Brandskydd och skyltning: rätt placering, tydlighet och beständighet, dörrstängare och tätningar fungerar.
• Överlämning: drift- och skötselinstruktioner, färg- och materiallista för framtida underhåll, uppmärkning av kulörer (NCS).

Planera en uppföljande besiktning enligt kontrakt, och besluta om städrutiner och skötsel direkt. Välj städmetoder och kem som inte förstör ytorna; en tålig väggsockel och entrémattor minskar slitage. Lägg in trapphuset i förvaltningsplanen med enkla årliga kontroller av färgytor, belysning och skyltar.